Quelles sont les zones inconstructibles en Polynésie et pourquoi ?
En Polynésie française, tous les terrains ne sont pas constructibles. Plusieurs réglementations et contraintes environnementales déterminent si une parcelle peut être bâtie ou non.
Dans le cadre de vos projets immobiliers au Fenua, il est essentiel de comprendre les exigences en matière de permis de construire et de déclaration de travaux. Selon les articles LP. 114-6, 114-7 et D. 114-8 et D.114-9 du code de l’aménagement de la Polynésie française, toute modification de l’état des lieux, que ce soit par terrassement, travaux de construction ou tout autre projet, nécessite des autorisations spécifiques.
Ainsi, que vous envisagiez la construction d’une maison, d’un immeuble, d’un mur, d’un fare potee, ou même d’un garage, vous devrez obtenir les autorisations nécessaires.
Si votre projet inclus une salle d’eau, ou une cuisine, par exemple, le logement devra être raccordé au système d’assainissement existant ou à créer, il faudra donc déposer une demande de permis de construire. Cette demande en 5 exemplaires sera transmise à la mairie, au service de l’urbanisme et au service de l’hygiène.
Si votre projet n’inclut pas de pièce d’eau et est inférieur à 20 m², comme un bureau ou une salle de jeu, par exemple, vous pourrez déposer une déclaration de travaux. Cette demande d’autorisation de travaux en 3 exemplaires sera transmise à la mairie et au service de l’urbanisme pour approbation. Ce processus est un peu plus rapide que le dépôt de permis de construire, car il y a moins d’intervenants.
Tout d’abord, le permis de terrassement est requis si vous déplacez ou manipulez plus de 60 m³ de matériaux, que ce soit pour du déblai ou du remblai. Cependant, si ces travaux sont liés à un projet de construction nécessitant un permis de construire, le permis de terrassement n’est pas nécessaire, il sera inclus dans le permis de construire.
Ensuite, le permis de construire est indispensable pour tout ouvrage, qu’il soit maritime, terrestre, souterrain ou fluvial. Les travaux d’entretien courant, de réparation ou de rénovation ne sont pas soumis à ce permis, sauf s’ils modifient le gros œuvre, l’aspect extérieur des ouvrages ou leur destination.
Enfin, l’autorisation de lotir est requise uniquement pour les constructions de lotissement, c’est-à-dire lorsqu’un terrain est divisé en plusieurs parcelles destinées à recevoir des constructions.
Notez que dans le cas où la surface de plancher (SHOB) de la construction dépasse 250 m² ou si le projet nécessite l’aménagement de plus de 3 000 m² de terrain. Le dossier relatif à la demande de permis de construire doit être établi, vérifié et signé par un professionnel qualifié, tel qu’un architecte, ou en passant par ia Ora Design et ses partenaires certifiés.
En comprenant ces exigences et en obtenant les autorisations nécessaires, vous pouvez mener à bien vos projets immobiliers de manière légale et conforme aux réglementations en vigueur.
Pour faire les demandes nécessaires, vous avez deux options : soit vous adressez votre demande au maire de la commune où se déroulent les travaux, soit vous la soumettez au Service de l’Urbanisme, comme spécifié dans l’article A.114-14 du Code de l’aménagement de la Polynésie française.
Toutefois, si la commune dans laquelle se déroulent les travaux dispose d’un Plan Général d’Aménagement (PGA) et des ressources nécessaires pour traiter la demande, celle-ci doit obligatoirement être préalablement déposée en mairie. Comme stipulé dans l’article A.114-16 du Code de l’aménagement de la Polynésie française.
Ainsi, il est essentiel de vous rendre à la mairie ou au Service de l’Urbanisme, selon le cas, afin d’obtenir le formulaire de demande de travaux immobiliers à remplir.
En fonction de la nature des travaux envisagés, vous recevrez une liste des pièces nécessaires à fournir pour constituer votre dossier.
Notez que les permis et déclarations de travaux sont délivrés gratuitement, conformément à la réglementation en vigueur.
Les permis de construire et déclaration de travaux nécessaires sont délivrés par différentes autorités compétentes. Le permis de construire, par exemple, est délivré par le ministre en charge de l’urbanisme, sur avis du maire et du chef de service de l’urbanisme. Ces autorités vérifient la conformité de la construction avec les règles d’aménagement et d’urbanisme en vigueur.
Pour les ouvrages de faible importance, une procédure simplifiée ou même une exemption d’autorisation de travaux immobiliers peut être appliquée. La « déclaration de travaux » est un exemple de procédure simplifiée, applicable aux constructions n’ayant pas pour effet de changer la destination d’un bâtiment existant et dont la surface au sol est inférieure ou égale à 20 m².
Par ailleurs, certains types de constructions ou d’aménagements sont exemptés de permis de construire. Comme les clôtures de moins de 2 mètres de hauteur ou les abris de jardin de moins de 6 m² au sol et ne dépassant pas 2,5 mètres de hauteur.
La demande et le dossier correspondant sont déposés au service de l’urbanisme et/ou à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont prévus. L’autorité compétente dispose ensuite d’un délai d’un mois pour exprimer son opposition ou notifier les prescriptions nécessaires. Une fois ce délai écoulé et les formalités de publicité accomplies, les travaux peuvent être entrepris.
Cette démarche, bien que réglementée, vise à garantir la conformité des projets immobiliers avec les normes en vigueur et à faciliter les procédures pour les projets de petite envergure.
L‘autorité compétente dispose d’un délai d’un mois pour exprimer son opposition à la réalisation des travaux ou pour notifier les prescriptions nécessaires, à condition que votre projet ne soit pas un établissement recevant du public ou soumis au respect de réglementations spécifiques telles que le domaine public, l’urbanisme commercial ou les installations classées.
Une fois ce délai écoulé et sous réserve d’avoir accompli les formalités de publicité requises, les travaux peuvent être entrepris. Ces formalités de publicité, définies dans les articles A. 114-30-3 à A. 114-30-5 du Code de l’aménagement de la Polynésie française, visent à informer le public de la réalisation des travaux et à assurer la transparence du processus.
Ce dispositif permet de garantir une gestion efficace des autorisations de travaux immobiliers, tout en assurant la protection des intérêts des parties concernées et la conformité des projets avec la réglementation en vigueur.
Le délai de délivrance du permis de construire varie en fonction de la nature du projet, comme le spécifie l’article A. 114-18 du Code de l’aménagement de la Polynésie française, pouvant aller de 1 à 6 mois. Toutefois, ce délai peut être suspendu en cas de demande de pièces complémentaires ou d’informations supplémentaires.
Pour ce qui est de la déclaration de travaux, le délai d’instruction est de 1 mois. Si aucune décision n’est notifiée dans ce délai, le demandeur obtient un permis de construire tacite.
Il est essentiel de noter que le permis de travaux immobiliers devient caduc si les constructions ne débutent pas dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance, ou si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an. Cependant, ces délais peuvent être prorogés une fois, pour une année supplémentaire, à condition que la demande soit effectuée par écrit dans les deux mois précédant l’expiration du délai initial de validité du permis.
Il n’y a pas de nouvelle instruction de la demande lors de la prorogation, mais l’administration vérifie simplement qu’il n’y a pas de nouvelles réglementations d’urbanisme à prendre en compte.
La demande de prorogation doit être déposée à la mairie, contre récépissé, dans les deux mois précédant l’expiration du délai en cours. En respectant ces délais et procédures, vous assurez la validité et la conformité de votre permis de construire.
Vous pouvez compter sur nous pour la rédaction de vos permis de construire et de vos déclarations de travaux. Pour des superficies de constructions allant jusqu’à 600 m², pas besoin de passer par un architecte pour vos constructions dont la SHOB dépasse les 250 m². Notre équipe spécialisée en urbanisme est à votre disposition pour simplifier ce processus parfois compliqué et fastidieux. Nous nous engageons à rédiger des documents clairs, précis et conformes aux normes en vigueur, garantissant ainsi que votre projet avance sans heurts. Que ce soit pour une nouvelle construction, une rénovation ou toute autre intervention, nous sommes là pour vous assister dans l’obtention des autorisations nécessaires et pour faire avancer votre projet jusqu’à sa réalisation complète.
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